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Investidor Prudente - melhores ações

Welltower, um REIT para idosos

Bom dia, caro investidor.

A Welltower faz parte desta lista de empresas que pagam dividendos consecutivos há, pelo menos, 20 anos:

Download: ficheiro de excel com as empresas americanas e europeias (non-uk) que pagam dividendos há pelo menos 20 anos. Há quase 350 empresas com um valor de mercado superior a $10 B que pagam dividendos há pelo menos 20 anos consecutivos (algumas aumentaram o dividendo, outras diminuíram-no; a maioria já foi analisada no Prudente)

A empresa foi fundada em 1970 por Bruce Thompson e Frederic D. Wolfe como o primeiro fundo de investimento imobiliário focado na área da saúde, e hoje é o 4º maior REIT cotado em bolsa, com um valor de mercado superior a $40 B.

1. Apresentação

A Welltower (NYSE: WELL; ISIN: US95040Q1040) é um fundo de investimento imobiliário (REIT) que investe em infra-estruturas na área da saúde nos Estados Unidos, Canadá e Reino Unido.

Essas infra-estruturas são, na maioria, habitações para idosos (um pouco diferentes dos lares) que incluem cuidados de saúde e serviços que visam melhorar o bem-estar das pessoas:

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Hoje, a empresa tem três segmentos…

  • Seniors Housing Operating – estas habitações incluem a assistência nas actividades da vida diária que preservam a mobilidade e a sociabilidade dos idosos.
  • Triple-net – serviços de ajuda aos pacientes que recuperam de doenças ou cirurgias.
  • Outpatient Medical – centros ambulatórios de última geração inseridos em ambientes mais amigáveis.

… onde as habitações para idosos representam mais de 40% do lucro operacional e quase 50% das propriedades do REIT:

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Além das rendas, das comissões e dos serviços, a Welltower também ganha dinheiro com juros (interest income):

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Estes vêm de empréstimos imobiliários e não imobiliários, garantidos e não garantidos por imóveis, que valiam, no final de 2022, $1.180.012.000 (a render 9,9% ao ano).

Recentemente, a empresa divulgou a implementação de uma reorganização “UPREIT” da holding

On March 7, 2022, we announced our intent to complete an UPREIT reorganization. In February 2022, the company formerly known as Welltower Inc. (“Old Welltower”) formed WELL Merger Holdco Inc. (“New Welltower”) as a wholly owned subsidiary, and New Welltower formed WELL Merger Holdco Sub Inc. (“Merger Sub”) as a wholly owned subsidiary. On April 1, 2022, Merger Sub merged with and into Old Welltower, with Old Welltower continuing as the surviving corporation and a wholly owned subsidiary of New Welltower (the “Merger”).

… que permite à dona dos imóveis trocar a propriedade por participações nessa nova estrutura (chamadas “UPREIT units”)…

UPREIT: Benefits and Qualifications in Real Estate Investing

… embora para os accionistas nada mude.

2. Principais Accionistas

Mais de 75% dos investidores são institucionais:

  • The Vanguard Group, Inc. – 15,03%
  • Cohen & Steers Capital Management, Inc. – 7,33%
  • BlackRock Institutional Trust Company, N.A. – 6,64%
  • State Street Global Advisors (US) – 6,21%
  • Wellington Management Company, LLP – 5,22%

3. Gráfico de Longo Prazo e Dividendos

A tendência ascendente da acção é consistente, apesar das quedas superiores a 50%…

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… e paga dividendos recorrentes desde 1985 (há quase 40 anos):

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O dividend yield não é muito elevado (queremos comprar yields superiores a 6%):

  • Dividend yield (ttm) = $2,44 / $83 = 2,9%
  • Dividend yield (5y) = $2,70 / $83 = 3,3%

4. Evolução do Número de Acções e Valor de Mercado

As aquisições e os aumentos de capital usados no financiamento das operações provocaram um grande aumento do número de acções, mas o valor de mercado também subiu:

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5. Informação Financeira

A receita encontra-se no maior patamar de sempre…

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… mas o lucro líquido caiu para $118 M, nos últimos 12 meses:

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Isto ocorreu devido ao aumento dos custos operacionais associados à gestão das propriedades, que impactaram negativamente a (já apertada) margem bruta, fazendo cair a margem líquida para 1,9%, muito abaixo da mediana dos últimos 5 anos:

  • Margem bruta (5y): 44%
  • Margem líquida (5y): 17%

O retorno sobre o capital é baixo e tem vindo a cair:

  • ROE (5y): 6%
  • ROCE (5y): 2%

O rácio de endividamento e os custos com juros são elevados, embora não estejam afastados da média da última década…

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… mas a dívida líquida aumentou para o maior patamar de sempre: $14 B. É certo que o modelo de gestão da Welltower implica grandes montantes de dívida, mas a alavancagem é elevada.

6. Desenvolvimento

O envelhecimento da população, a necessidade de prestar serviços de cuidados para idosos (além da saúde) nos EUA, o aumento da esperança média de vida, a necessidade de centros de tratamento além dos hospitais (como os centros ambulatórios), entre outros factores, são catalisadores muito positivos que justificam o optimismo dos analistas…

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… mas o risco do endividamento da empresa não pode ser ignorado.

Mais do que o net payout (dividendos + buybacks) por acção…

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… importa aqui olhar para a distribuição dos dividendos, pois a diluição faz parte da estratégia da empresa, e deverá permanecer elevada nos próximos tempos.

7. Conclusão

Os fluxos de caixa da Welltower não estão a produzir um excelente yield, face ao enterprise value da empresa (de $57.019 M, muito impactado pelo montante da dívida líquida)…

  • FCF yield (ttm) = $1.361 M / $57.019 M = 2,4%
  • FCF yield (5y) = $1.347 M / $57.019 M = 2,4%

… que, juntamente com o aumento dos custos operacionais, obrigaram o Grupo a diminuir a distribuição de dividendos. Além disso, o retorno sobre o capital é muito baixo, não obstante a empresa distribuir dividendos recorrentes há quase 40 anos.

Por isso, terei de ponderar se mantenho ou excluo esta acção da nossa Lista Completa de Acções.

Ainda assim, não pagaria mais do que $45 pela acção…

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… ou seja, não aceitaria um dividend yield inferior a 6%, considerando o dividendo mediano a cinco anos (de $2,70 por acção).

 

Por decisão pessoal, o autor do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico.

Disclaimer

Esta publicação é para efeitos meramente informativos e educacionais e não deverá ser entendida como uma recomendação para comprar ou vender acções.

Se entender esta publicação como uma recomendação, tenha em conta que ela é generalista e poderá não ser adequada ao seu perfil de risco, que é único. A sua situação financeira individual não foi tida em consideração pelo Autor da análise, que desconhece o perfil de risco e objectivos de cada um Subscritores do Investidor Prudente.

Se necessitar de conselhos financeiros personalizados, procure sempre os serviços de um profissional devidamente credenciado e autorizado pela CMVM.

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