Bom dia, caro investidor.
Um subscritor do Prudente sugeriu-me uma análise à VICI Properties, o 9º maior REIT do mundo cotado em bolsa (por $32 B).
1. Apresentação
A VICI Properties (NYSE: VICI; ISIN: US9256521090) é um fundo de investimento imobiliário (REIT) especializado em casinos. A empresa surgiu em 2017 como um spin-off da Caesars Entertainment Corporation, após a sua falência e recuperação judicial. O seu nome vem da frase supostamente atribuída a Júlio César: “Veni, vidi, vici” (Vim, vi e venci).
A batalha pelo domínio dos casinos de Las Vegas (na qual a VICI participa) está muito bem documentada neste vídeo:
A VICI Properties foi formada como parte da reorganização da Caesars Entertainment Operating Company (CEOC), a maior divisão da Caesars Entertainment. Depois da CEOC falir, em Janeiro de 2015, a Caesars propôs dividi-la em duas empresas para maximizar o valor dos credores em termos fiscais:
- numa empresa imobiliária (REIT), proprietária dos casinos; e
- numa empresa operacional, que os administra.
Vários membros do Congresso opuseram-se ao plano, considerando-o abusivo das leis dos REIT’s. Eles pediram ao Internal Revenue Service (IRS) que negasse a isenção de impostos ao spin-off, mas o seu protesto foi ignorado. A cisão da VICI para os credores da CEOC foi concluída em 6 de Outubro de 2017.
A VICI começou com um portefólio de 19 casinos e pistas de corrida, todos arrendados ao Caesars, além de 4 campos de golfe, e hoje possui 50 propriedades com 10 operadores/inquilinos (com contratos de arrendamento médios de 42 anos) que incluem casinos, hotéis, espaços para reuniões e convenções, outlets, pistas de corrida e campos de golfe nos Estados Unidos e Canadá:
A renda anual de todas as propriedades é de 2,9 B. E os maiores inquilinos são a Cesars Entertainment (40% do total) e a MGM Resorts (36% do total).
2. Principais Accionistas
Cerca de 75% dos investidores são institucionais:
3. Gráfico de Longo Prazo e Dividendos
O gráfico das cotações tem poucos anos…
… mas os dividendos caem no bolso dos accionistas com regularidade:
- Dividend Yield (ttm) = 5,0%
- Dividend Yield (5y) = 3,9%
4. Evolução do Número de Acções e Valor de Mercado
É normal haver aqui aumentos de capital pela via da emissão de acções, pois esse é um dos meios que os REIT’s usam para financiar a sua expansão, seja pela aquisição ou fusão de negócios:
Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são obrigados por lei a pagar pelo menos 90% da receita em forma de dividendos aos accionistas.
5. Informação Financeira
A receita está no máximo histórico…
… bem como o lucro líquido:
No entanto, mais do que o lucro, importa aqui conhecer os FFO (funds from operations), que incluem as depreciações, amortizações de dívida e os ganhos/perdas pela venda de activos:
FFO:
- ttm: $2.148 M
- 2022: $1.145 M
- 2021: $1.014 M
- 2020: $892 M
- 2019: $546 M
- 2018: $524 M
As margens de lucro estão dentro do esperado…
- Margem bruta (5y): 98%
- Margem líquida (5y): 61%
… e o retorno sobre o capital é baixo:
- ROE (5y): 9%
- ROCE (5y): 7%
A avaliação das agências de rating é positiva, mas o endividamento da generalidade dos REIT’s assusta-me sempre. A dívida líquida da VICI – que vale $16.317 M (valia um pouco mais na última apresentação aos investidores = $16.806 B)…
… – corresponde a 7,6 vezes os últimos FFO (ttm) e 18 vezes os FFO medianos a 5 anos (5y). Se a inflação se mantiver elevada e os resultados crescerem nominalmente, não há problema, mas se uma crise fizer cair os resultados, a empresa poderá ter dificuldade para amortizar os $2 B previstos para 2025 e o $4,5 B previstos para 2032. Também é verdade que pode arrastar a dívida para a frente com a barriga.
Ainda assim, este não é (de longe) o pior REIT, em termos de endividamento:
6. Desenvolvimento
No último trimestre, a VICI continuou a saga das aquisições…
… realizando a compra de mais negócios (Rocky Gap Casino Resort, Canyon Ranch Tucson e Canyon Ranch Lenox):
- Subsequent to quarter end, completed the previously announced Rocky Gap Casino Resort acquisition with Century Casinos
- Subsequent to quarter end, expanded our partnership with Canyon Ranch through a preferred equity investment and call rights to acquire Canyon Ranch Tucson and Canyon Ranch Lenox
Como o negócio cresce, os analistas têm estado optimistas, prevendo um aumento das receitas e do dividendo até 2024:
Devido à emissão de acções, o net payout é negativo, mas o dividendo por acção tem crescido, bem como o free cash flow, apesar o yield não ser muito elevado, face ao enterprise value ($48.270 M):
- FCF yield (ttm) = $2.042 M / $48.270 M = 4,2%
- FCF yield (5y) = $881 M / $48.270 M = 1,8%
7. Conclusão
Comparando com outros REIT’s, a VICI apresenta algumas vantagens competitivas duradouras superiores (barreiras à entrada, negócio non-commoditized, baixa volatilidade nos fluxos de caixa, contratos de arrendamento de longa duração, etc.).
Não é fácil apanhar um dividend yield superior a 6%, mas nas crises consegue-se (como em 2020)…
… tal como price-to-books abaixo de 1x:
During the past 9 years, VICI Properties’s highest PB Ratio was 60.83. The lowest was 0.71. And the median was 1.39.
Se não for para comprar a baixos preços, mais vale comprar os seus títulos obrigacionistas, que oferecem juros superiores a 5% a longo prazo. Considerando o dividendo mediano a 5 anos ($1,22 por acção), não gostaria de pagar mais do que $20 pela acção (6 % yield).
Continuarei a acompanhar a VICI na nossa Lista Completa de Acções.
Por decisão pessoal, o autor do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico.
