Public Storage, a maior marca de armazéns

Bom dia, caros investidores.

Não tenho publicado muitas análises a REITs (Real Estate Investment Trusts, que são sociedades de investimento imobiliário), pois na última década não tem sido possível comprar estas empresas a bons preços, segundo análises inspeccionais que já fiz a dezenas delas. Aqui no Prudente publiquei uma análise à American Tower e à Simon Property, dois dos maiores REITs cotados em bolsa, com retornos sobre o capital elevados. Lembro-me de ter pensado numa terceira empresa que actua num sector que tenho visto crescer – a Public Storage:

1. Apresentação

A Public Storage (NYSE: PSA) é uma empresa americana que arrenda espaços de armazenamento, com sede na Califórnia, sendo administrada como um fundo de investimento imobiliário (REIT). A empresa foi fundada em 1972, cresceu para 1.000 locais em 1989, usando financiamento de investidores, e foi reestruturada como um REIT de capital aberto em 1995, quando a Storage Equities se fundiu com a Public Storage e adoptou o seu nome. Hoje, é a maior marca de serviços self-storage dos EUA:

(…) we believe that we own approximately 9% of the self-storage square footage in the U.S. and that collectively the five largest self-storage owners in the U.S. own approximately 19%, with the remaining 81% owned by regional and local operators. (…)

A empresa tem 3.040 locais de armazenamento nos EUA, Canadá e Europa, num total de 3.137 propriedades…

… possui 42% de uma subsidiária de parques de escritórios, vende embalagens de armazenamento…

… e presta outros serviços (como seguros de protecção contra perdas nos armazéns). O self-storage é a principal fonte de receita…

… e a taxa média de ocupação é bastante elevada:

Já agora… estas métricas publicadas pela Public Storage são ligeiramente diferentes das métricas de outros REITs por motivos intrínsecos ao próprio negócio:

Our approach differs from other self-storage REITs which include high-growth, unstabilized lease-up properties in their same store pools. They also allocate certain property operating expenses to general and administrative expense rather than cost of operations, enhancing their reported performance under metrics used by investors, including same store NOI growth, operating margin, and NAV (net asset value). We report the way we would want our performance to be reported if we were in your position.

Há mais pessoas hoje a usar o self-storage devido, em parte, ao alto custo das moradias, ao aumento do consumo de bens duradouros, à prevalência do trabalho em casa e à força da sua base de clientes empresariais. Para fortalecer o atendimento ao cliente, a Public Storage tem vindo a construir uma infra-estrutura digital pioneira, incluindo um sistema operativo proprietário e um website de última geração:

2. Principais Accionistas

Entre os principais accionistas temos alguns membros da família Hughes, que são alguns dos principais trustees (membros da sociedade):

3. Gráfico de Longo Prazo e Dividendos

A acção apresenta uma tendência de longo prazo ascendente…

… e paga dividendos anuais constantes há décadas:

4. Evolução do Número de Acções e Valor de Mercado

Nos últimos 15 anos, o número de acções apresentou uma diluição de aproximadamente 3,5%, mas a capitalização bolsista aumentou 4,5 vezes para $55,7 B:

5. Informação Financeira

A receita encontra-se no máximo histórico…

… bem como o lucro líquido:

A dívida financeira aumentou bastante nos últimos anos, devido à emissão de títulos obrigacionistas com juros baixos…

… mas o rácio de endividamento não é elevado para o sector:

6. Desenvolvimento

Para 2022, a Public Storage mantém o foco nas quatro principais iniciativas estratégicas de crescimento…

– Digitalizar e investir na sua plataforma
– Investir nas pessoas
– Aumentar o tamanho e a qualidade do seu portefólio de propriedades
– Crescer

… mas os analistas preveem um crescimento muito ténue até 2024…

… estando o PER22 em aproximadamente 30x. Parece um pouco elevado. Ora vejamos:

A remuneração que os accionistas costumam receber com os dividendos e net buybacks (ou seja, dividendos mais o impacto dilutivo da emissão de novas acções) é de $7,76 por acção…

… um yield correspondente a apenas 2,5%:

7. Conclusão

Gosto bastante deste REIT e do seu modelo de negócio, bem como dos catalisadores favoráveis ao arrendamento de instalações de armazenamento. No entanto, o preço da acção continua elevado. Considerando o net payout de $7,76 por acção, compraria a Public Storage abaixo de $130 (ao yield de, pelo menos, 6%), entre a mediana e a mínima do price-to-operating-cash-flow:

 

Por decisão pessoal, o autor do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico