Bom dia, caro investidor.
Depois de ter analisado a Federal Realty…
… e a Regency Centers…
… um subscritor do Prudente sugeriu-me uma análise a um REIT do mesmo segmento: a Kimco Realty.
1. Apresentação da Kimco Realty
A Kimco Realty Corporation (NYSE: KIM; ISIN: US49446R1095) é um fundo de investimento imobiliário que investe em retail shopping centers, sendo especialista na gestão de propriedades, aquisições e actividades de promoção imobiliária há mais de 60 anos.
De acordo com o último relatório e contas (2023 – 2Q), a empresa possui participações em 528 propriedades nos EUA, 82% das quais são shoppings a céu aberto ancorados por supermercados, lojas de descontos, entre outras, localizadas nos principais centros metropolitanos…
… com uma taxa de ocupação de 95,8%, acima dos níveis pandémicos de 2020 (93,5%).
A maioria dos imóveis não são shoppings tradicionais, mas espaços a céu aberto com empresas retalhistas renomadas, algumas das quais já analisadas aqui no Prudente:
Entre os principais locatários, em termos de geração de renda (ABR – Annualized Base Rent), temos a TJX, a Home Depot, a Amazon, entre outras…
… mas 47% da annualized base rent da Kimco é derivada de pequenos lojistas, como restaurantes, lojas de electrónicos, ginásios, dentistas, salões de beleza, etc…
… e 22% resulta de inquilinos locais dessas mesmas áreas.
2. Principais Accionistas
Os principais accionistas são fundos de investimento:
3. Gráfico de Longo Prazo e Dividendos
As duas últimas recessões provocaram fortes quedas nas cotações…
… mas a empresa não deixou de distribuir dividendos, apesar da redução nos pagamentos:
4. Evolução do Número de Acções e Valor de Mercado
Os aumentos de capital são recorrentes nos REIT’s, pois esse é o método utilizado para expandir o negócio, já que estes fundos são obrigados por lei a distribuir pelo menos 90% dos lucros. Apesar da diluição, o valor de mercado da Kimco Realty aumentou bastante:
5. Informação Financeira
A receita também cresceu…
… bem como o lucro líquido:
Mais do que o lucro, importa aqui conhecer os funds from operations (FFO), já que os valores da depreciação (que não implica saída de dinheiro) são altíssimos:
FFO available to the Company’s common shareholders was $976.4 million, or $1.58 per diluted share, for the year ended December 31, 2022, as compared to $706.8 million, or $1.38 per diluted share, for the corresponding period in 2021
O retorno sobre o capital próprio da Kimco Realty não é muito elevado…
- ROE (5y): 9%
- ROCE (5y): 5%
… mas o rácio de endividamento está abaixo do limite instituído pela empresa (6,0-6,5x):
– Net Debt / EBITDA (2Q23): 5.9x
9.3 YR Debt Maturity Profile
6. Desenvolvimento
Recentemente, a Kimco Realty adquiriu mais um REIT do seu segmento, com recurso a novas emissões de acções (como é costume)…
Kimco Realty® to Acquire RPT Realty in All-Stock Transaction
… permitindo à empresa solidificar a sua actividade numa área que tem apresentado baixa oferta, estando o desenvolvimento de novos imóveis e o fechamento de lojas em níveis historicamente baixos:
Estes factores positivos podem conduzir a previsões favoráveis. Os analistas esperam que, em 2025, a Kimco Realty consiga superar o dividendo pago em 2018 e 2019 (de $1,12 por acção)…
… apesar de ainda estar abaixo das máximas pré-subprime:
- Total dividends paid in 2008: 1.6400
- Total dividends paid in 2007: 1.4800
- Total dividends paid in 2006: 1.3500
- Total dividends paid in 2005: 1.2450
Como é normal, o net payout yield (dividendos + buybacks) é inferior ao dividend yield:
7. Conclusão
Este segmento da Kimco Realty – que investe em áreas comerciais a céu aberto ancoradas por supermercados (maioritariamente) e outros retalhistas – oferece melhores taxas de retenção e menos custos de capital do que o segmento non-grocery.
Considerando o dividendo mediano dos últimos 5 anos (de $0,84), não gostaria de pagar mais do que $14 pela acção – ou 6% de dividend yield (um valor que se situa entre o price-to-book histórico mínimo e mediano)…
… – mas como a tendência do dividendo não tem sido muito positiva nos últimos 15 anos, apesar do valor actual (dividend per share ttm) ainda estar dentro da mediana dos últimos 30 anos ($0,91 de dividendos por acção)…
… não sei se vou optar por manter este REIT da nossa Lista Completa de Acções.
Por decisão pessoal, o autor do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico.
