Bom dia, caro investidor.
A Essex Property Trust é uma aristocrata recente, pois aumenta o dividendo por acção “somente” há 28 anos.
Desta lista…
– S&P 500’s Best Dividend Aristocrats
– 2022’s Dividend Aristocrats List: All 65 Stocks
… ainda me faltam estas Dividend Aristocrats:
- Federal Realty Investment Trust (FRT) – Real estate
- General Dynamics Corp. (GD) – Industrials
- Genuine Parts Co. (GPC) – Consumer discretionary
- Nucor Corp. (NUE) – Materials
- Pentair PLC (PNR) – Industrials
- People’s United Financial Inc. (PBCT) – Financials
- Realty Income Corp. (O) – Real estate
- Roper Technologies Inc. (ROP) – Industrials
- West Pharmaceutical Services Inc. (WST) – Health care
1. Apresentação
A Essex Property Trust (NYSE: ESS; ISIN: US2971781057) é um fundo de investimento imobiliário de capital aberto que investe em apartamentos, principalmente na costa oeste dos Estados Unidos.
A empresa foi fundada em 1971 pelo bilionário George M. Marcus, tendo lançado o seu IPO em 1994 na Bolsa de Nova York. Vinte anos depois, em 2014, a empresa adquiriu a BRE Properties por $4,3 B e foi adicionada ao índice S&P 500.
Hoje, a Essex Property Trust gere aproximadamente 62.000 apartamentos, 85% dos quais estão localizados nos subúrbios da Califórnia e Seattle…
… com rendas médias de $2.547 por mês e valores de mercado de quase $1 milhão por casa:
O yield bruto das rendas corresponde a 3,1% ($2.547 x 12 / $982.969). Há uns anos era possível comprar yields maiores (eu próprio comprei a minha casa com um yield de 6%), mas agora o yield caiu, com o aumento do preço das casas:
Em 31 de Dezembro de 2022, a pipeline incluía 264 apartamentos residenciais em construção e vários projectos em pré-desenvolvimento, com custos totais incorridos de $102,0 milhões. Os custos estimados restantes dos projectos são de aproximadamente $25 milhões e os custos totais estimados correspondem a $127 milhões:
A companhia utiliza uma subsidiária integral da área dos seguros – a Pacific Western Insurance LLC – para cobrir o risco com terremotos, terrorismo, inundações e outras perda, mas alguns tipos de perdas podem não ser cobertos ou exceder os limites da cobertura, como é normal.
2. Principais Accionistas
Mais de 80% dos investidores são institucionais:
3. Gráfico de Longo Prazo e Dividendos
As cotações mantêm uma trajectória ascendente e recuperaram bem da crise do subprime em 2008:
A empresa paga dividendos constantes e crescentes há 28 anos:
4. Evolução do Número de Acções e Valor de Mercado
Ao longo dos anos, as aquisições implicaram largas emissões de novas acções, principalmente em 2014, com a compra da BRE Properties por $4,3 B. Desde essa altura que o número de acções se mantém relativamente estável. As empresas foram bem integradas e fizeram aumentar o valor de mercado (a empresa vale $15 B em bolsa):
5. Informação Financeira
A receita encontra-se no maior patamar de sempre…
… mas o lucro líquido não sai do sítio há mais de 6 anos:
No entanto, neste sector, importa mais conhecer os Funds From Operations (FFO), que têm crescido e permitido pagar dividendos cada vez maiores:
As margens de lucro são elevadas…
- Margem bruta (5y): 68%
- Margem líquida (5y): 30%
… mas o retorno sobre o capital é reduzido (como é normal neste sector):
- ROE (5y): 7%
- ROCE (5y): 6%
O Net Debt / EBITDA (não ajustado) está nos 5,58x (mrq). Dentro deste sector não é considerado muito elevado. O rating da dívida é stable e a taxa de juro média corresponde a 3,2% (queremos yields superiores a esta taxa):
6. Desenvolvimento
Os resultados do último trimestre e de 2022 saíram recentemente:
ESSEX ANNOUNCES FOURTH QUARTER AND FULL-YEAR 2022
RESULTS AND 2023 GUIDANCE
A Essex Property Trust apresentou resultados sólidos em 2022, superando as expectativas do Grupo, mantendo positiva a recuperação da grave interrupção económica provocada pela COVID-19. O forte crescimento do emprego na Costa Oeste…
… contribuiu para os resultados positivos:
A guidance da companhia prevê lucros por acção de aproximadamente $5,57…
2023 FULL-YEAR GUIDANCE AND KEY ASSUMPTIONS
Per Diluted Share Range:
Net Income $5.35 – $5.79
… e Funds From Operations (FFO) de $14.75 por acção…
Total FFO $14.53 – $14.97
Core FFO $14.53 – $14.97
… que garantem as perspectivas de crescimento do dividendo:
Agora que a diluição provocada pela emissão de novas acções parou, o net payout apresenta uma mediana de $8,35 por acção…
… que à cotação actual ($232) resulta num yield de 3,6%.
7. Conclusão
Os resultados do mercado imobiliário, os dados do desemprego e as taxas de crescimento económico na costa oeste dos Estados Unidos são qualitativamente superiores aos resultados da média dos EUA, o que permitiu à Essex Property Trust atingir óptimos níveis de receita e de FFO. Além disso, a empresa saiu bem da crise do subprime, o maior desafio pelo qual as empresas do sector imobiliário tiveram de passar no último século. E paga dividendos crescentes há 28 anos.
Considerando a remuneração que os accionistas recebem em forma de dividendos e buybacks de $8,35 por acção, em termos medianos, não pagaria mais do que $139 pela acção (um yield de 6%):
Continuaremos a seguir a Essex Property Trust na Lista Completa de Acções do Prudente.
Por decisão pessoal, o autor do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico.
