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Essex Property Trust – investir em apartamentos

Bom dia, caro investidor.

A Essex Property Trust é uma aristocrata recente, pois aumenta o dividendo por acção “somente” há 28 anos.

Desta lista…

– S&P 500’s Best Dividend Aristocrats
– 2022’s Dividend Aristocrats List: All 65 Stocks

… ainda me faltam estas Dividend Aristocrats:

  • Federal Realty Investment Trust (FRT) – Real estate
  • General Dynamics Corp. (GD) – Industrials
  • Genuine Parts Co. (GPC) – Consumer discretionary
  • Nucor Corp. (NUE) – Materials
  • Pentair PLC (PNR) – Industrials
  • People’s United Financial Inc. (PBCT) – Financials
  • Realty Income Corp. (O) – Real estate
  • Roper Technologies Inc. (ROP) – Industrials
  • West Pharmaceutical Services Inc. (WST) – Health care

1. Apresentação

A Essex Property Trust (NYSE: ESS; ISIN: US2971781057) é um fundo de investimento imobiliário de capital aberto que investe em apartamentos, principalmente na costa oeste dos Estados Unidos.

A empresa foi fundada em 1971 pelo bilionário George M. Marcus, tendo lançado o seu IPO em 1994 na Bolsa de Nova York. Vinte anos depois, em 2014, a empresa adquiriu a BRE Properties por $4,3 B e foi adicionada ao índice S&P 500.

Hoje, a Essex Property Trust gere aproximadamente 62.000 apartamentos, 85% dos quais estão localizados nos subúrbios da Califórnia e Seattle…

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… com rendas médias de $2.547 por mês e valores de mercado de quase $1 milhão por casa:

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O yield bruto das rendas corresponde a 3,1% ($2.547 x 12 / $982.969). Há uns anos era possível comprar yields maiores (eu próprio comprei a minha casa com um yield de 6%), mas agora o yield caiu, com o aumento do preço das casas:

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Em 31 de Dezembro de 2022, a pipeline incluía 264 apartamentos residenciais em construção e vários projectos em pré-desenvolvimento, com custos totais incorridos de $102,0 milhões. Os custos estimados restantes dos projectos são de aproximadamente $25 milhões e os custos totais estimados correspondem a $127 milhões:

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A companhia utiliza uma subsidiária integral da área dos seguros – a Pacific Western Insurance LLC – para cobrir o risco com terremotos, terrorismo, inundações e outras perda, mas alguns tipos de perdas podem não ser cobertos ou exceder os limites da cobertura, como é normal.

2. Principais Accionistas

Mais de 80% dos investidores são institucionais:

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3. Gráfico de Longo Prazo e Dividendos

As cotações mantêm uma trajectória ascendente e recuperaram bem da crise do subprime em 2008:

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A empresa paga dividendos constantes e crescentes há 28 anos:

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4. Evolução do Número de Acções e Valor de Mercado

Ao longo dos anos, as aquisições implicaram largas emissões de novas acções, principalmente em 2014, com a compra da BRE Properties por $4,3 B. Desde essa altura que o número de acções se mantém relativamente estável. As empresas foram bem integradas e fizeram aumentar o valor de mercado (a empresa vale $15 B em bolsa):

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5. Informação Financeira

A receita encontra-se no maior patamar de sempre…

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… mas o lucro líquido não sai do sítio há mais de 6 anos:

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No entanto, neste sector, importa mais conhecer os Funds From Operations (FFO), que têm crescido e permitido pagar dividendos cada vez maiores:

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As margens de lucro são elevadas…

  • Margem bruta (5y): 68%
  • Margem líquida (5y): 30%

… mas o retorno sobre o capital é reduzido (como é normal neste sector):

  • ROE (5y): 7%
  • ROCE (5y): 6%

O Net Debt / EBITDA (não ajustado) está nos 5,58x (mrq). Dentro deste sector não é considerado muito elevado. O rating da dívida é stable e a taxa de juro média corresponde a 3,2% (queremos yields superiores a esta taxa):

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6. Desenvolvimento

Os resultados do último trimestre e de 2022 saíram recentemente:

ESSEX ANNOUNCES FOURTH QUARTER AND FULL-YEAR 2022
RESULTS AND 2023 GUIDANCE

A Essex Property Trust apresentou resultados sólidos em 2022, superando as expectativas do Grupo, mantendo positiva a recuperação da grave interrupção económica provocada pela COVID-19. O forte crescimento do emprego na Costa Oeste…

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… contribuiu para os resultados positivos:

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A guidance da companhia prevê lucros por acção de aproximadamente $5,57…

2023 FULL-YEAR GUIDANCE AND KEY ASSUMPTIONS
Per Diluted Share Range:
Net Income $5.35 – $5.79

… e Funds From Operations (FFO) de $14.75 por acção…

Total FFO $14.53 – $14.97
Core FFO $14.53 – $14.97

… que garantem as perspectivas de crescimento do dividendo:

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Agora que a diluição provocada pela emissão de novas acções parou, o net payout apresenta uma mediana de $8,35 por acção…

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… que à cotação actual ($232) resulta num yield de 3,6%.

7. Conclusão

Os resultados do mercado imobiliário, os dados do desemprego e as taxas de crescimento económico na costa oeste dos Estados Unidos são qualitativamente superiores aos resultados da média dos EUA, o que permitiu à Essex Property Trust atingir óptimos níveis de receita e de FFO. Além disso, a empresa saiu bem da crise do subprime, o maior desafio pelo qual as empresas do sector imobiliário tiveram de passar no último século. E paga dividendos crescentes há 28 anos.

Considerando a remuneração que os accionistas recebem em forma de dividendos e buybacks de $8,35 por acção, em termos medianos, não pagaria mais do que $139 pela acção (um yield de 6%):

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Continuaremos a seguir a Essex Property Trust na Lista Completa de Acções do Prudente.

 

Por decisão pessoal, o autor do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico.

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